Netos e netas,
Odeio frases clichês, mas para esse mês de março, uma, para minha infelicidade, se encaixa muito bem: "este mês passou voando".
Pelo menos trouxe novamente 2 recordes patrimoniais (em reais e em dólar)
Assinei o relatório do desmistifiicando. (e tive minha primeira grande decepção)
Quando passei umas férias no Rio de Janeiro, turistando os pontos clássicos, descobri perto do bondinho do pão de açúcar um bairro residencial, muito charmoso, chamado Urca, entre os morro do bondinho e o litoral. Esse nome, URCA, ficou em minha mente desde então. Foi qd uma gestora com esse nome lançou um FII de papel, URPR11, fiquei curioso e acompanhei, primeiros anos performando muito bem, entrei com uma graninha, hj deve ser um dos meus piores investimentos devido a recente queda acentuada dele. (os rendimentos devem me trazer para o zero a zero em breve).
Mas essa era uma das minhas dúvidas: Como um fundo high risk gerencia uma carteira de imóveis em caso de default?
Neto, que isso??? que palavras rebuscadas são essas, não entendi nada, desenha, por favor.
Perfeito, um dos meus dois leitores deve estar me achando quase um pernóstico, mas vamos seguir o delineamento do vernáculo com calma.
Um fundo de papel é um fundo de dívida. Toda dívida tem um lastro, uma garantia (deveria). No caso dos FII de papel, alguns empreendimentos se endividam para a construção de seus projetos e deixam "o próprio projeto" como garantia, ou seja, se não pagar a dívida, o terreno, o material, as vendas vão para o credor para saldar a dívida.
Isso pra mim claro e confortável, o cara tem/compra um terreno e quer construir uma vila de casa, em vez de desembolsar grana do próprio bolso, ele coloca o terreno em garantia, pega grana e constrói a vila pretendida. Vende as casas e paga a dívida e fica com o lucro.
Do ponto de vista do credor, é algo "bem tranquilo", se souber dimensionar a garantia. É muito tranquilo, para um terreno de 15 milhões, vc emprestar 5 milhões com o terreno de garantia. Sendo mais ousado, se vc souber que a casa das vila forem dar um lucro de também 15 milhões, vc pode pegar todo o projeto como garantia mais o terreno (15 + 15 = 30) e aumentar o empréstimo para 10 ou 15 milhões. Nos 2 exemplos, primeiro, vc tem que saber (ou confiar em algum profissional) se aquele terreno vale aquilo mesmo, e, no segundo, além do valor do terreno, vc tem q saber construir e vender (ou saber quem faça isso para vc).
Pois bem, o credor são os FII. Mais realisticamente, o credor são os cotistas do FII, que delegam a gestão do fundo aos gestores, justamente para fazer essa análise de crédito. Análise de crédito, "beleza", é (ou era para ser) o feijão com arroz dos gestores de papel. Mas eu sempre tive uma dúvida, e se houver um default, o gestor ele sabe conduzir um empreendimento/incorporação? Uma gestora de 4 pessoas (2 analistas de crédito + 2 backoffices) tem mão de obrar para tocar qts defaults??
O URPR11 possui dezenas de dívidas, boa parte (se não a maioria) com o projeto como garatia. Por ser high risk, o default será, não o dia a dia, mas um evento não raro. Como o URCA vai lidar com a garantia???
Fui correndo nos relatórios do desmistificando buscar a resposta. Digitei urpr11. Li todos os relatos deste fii, dos mais antigos para os mais recentes. E me surpreendi (negativamente). O autor (rodrigo ou ricardo, esqueci o nome dele e a preguiça de ir lá ver está invencível) teve a pachorra de escrever que "é mesmo, com o default, a garantia é um empreendimento, e as gestoras não tem uma parte madura de incorporação, nunca tinha pensado nisso!!!"
Contrato um serviço pra tirar minhas dúvidas e ele tem as mesmas dúvidas que eu??? 7 dias para o direito de arrependimento né??? vamos ver.
Neto, mas a final, como os FII lidam com o default?
Meu presado leitor, depois de muito pesquisar por 5 minutos a conclusão a que chego é que eles terceirizam a execução/operacionalização.
E eles pagam essa terceirização com a taxa de gestão???
Sonho meu, sonho meu...
entra como custo extraordinário pro fundo. Exato, meus 2 leitores. O Gestor indica pra gente pagar o trabalho de outra pessoa gerir o empreendimento (já defaultado).
É muito bom ser gestor de FII!!!
Acabou que o texto de fechamento ficou mais como um post sobre fii. Espero não somente não ter frustrado tanto quem esperava um texto de fechamento de mes (fui escrevendo escrevendo e saiu o texto acima) como tbm ter surpreendido pelo menos 10% dos meus 2 leitores com a análise/ponto e vista acima.
E vcs, Netos? Sabem como seus gestores de fii lidam com default?
Acha certo o cotista pagar o serviço de recuperação de default?
Bora lá!!!
Boa tarde Neto! Infelizmente sempre que terceirizamos a gestão de algo estamos suseptiveis a erros, má administração ou mal caratismo. Por outro lado quando a gestão é boa temos a tranquilidade financeira de lucrar mais sem fazer nada...infelizmente faz parte o lado negativo.. A vantagem que vejo na gestão de dívidas por FIIs é que estas tem muito mais força pra negociar juridicamente a recuperação do prejuízo junto ao cliente e também a execução das garantias...Isso tudo com a gente sem ter que fazermos nada. Pra mim ainda vale a pena (obviamente tem que escolher os fundos pela gestão nos últimos anos). Grande abraço!
ResponderExcluirGrande VVI,
ExcluirClaro... não existe nada livre de riscos. Tem praias que tem maior índice de ataques de tubarão. Aí vc conhece o risco "sofrer ataque de tubarão" e mapeai em que praias acontece isso, qual a incidência, q com essas informações, vc não tem garantia nenhuma, mas toma uma decisão embasada. Eu alertei, se não um tubarão, um marisco que pode cortar seu pé. O problema é q as pessoas mergulham sem saber em que mar estão mergulhando e nem mesmo se é mar ou piscina, nem sabem se a piscina ta com água ou não. Conflito de interesse é "do jogo" e difícil de identificar. FII podem ser que nem aluguel de ações para pessoa física, a corretora do aluguel de ação te estupra na corretagem (pega uns 50%), mas na ponta do lápis, é melhor que nada (se feito automaticamente).
Dei risada aqui com a resposta do autor do relatório, impressionante kkkk.
ResponderExcluirAcho que isso mostra a importância de avaliar o histórico das gestoras dos FIIs, já que são elas que vão fazer valer a pena ou não o nosso investimento. E como os FIIs ainda são uma classe recente, as vezes esse histórico é muito pequeno.
Tenho acompanhado o raking das gestoras de FIIs da Bastter, onde os usuários avaliam e apontam como tem sido o trabalho delas ao longo do tempo, ajuda a entender melhor cada uma.
Não sabia do "repasse" dessa nova taxa de gestão. Mais um motivo para eu continuar mantendo a carteira de Fiis majoritariamente em tijolo.
Abraços!
Fala, FT.
ExcluirCara, última vez q olhei a parte de fii da bastter era muito incipiente, não gostava muito das análises. Fora os incels e bastteretes, que muitas vezes deixam as discussões insuportáveis, tentava deixar eles de lado e focar só na parte útil, mas paciência tem limite.
Também não tenho paciência com "bastteretes". Hoje em dia eu só olho os murais das empresas e FIIs para ver os painéis de dados, e uso o Bastter System, que ajuda bastante com a declaração do IR e também como registro dos aportes e principalmente do recebimento de dividendos. Eu ignoro a maioria dos comentários dos usuários.
ExcluirEu devo encerrar minha assinatura. É legal, mas não acho q valha a anuidade.
ExcluirGrande Neto, é complicado gestora terceirizar o problema, e ainda cobrar um extra... chegou me dar um tenesmo aqui kkkk Abs
ResponderExcluirBizarro, né , bi?
ExcluirO gestor virou "especialista em indicar/contratar especialista", complicado.
FII te livra da chatice de lidar diretamente com um imóvel, mas não te livra dos custos. As vezes esses custos são até majorados. Mas eu ainda prefiro esse aspecto de renda passiva a ter que lidar diretamente com o aluguel de imóveis, que considero um trabalho por si só.
ResponderExcluirAbraços.
Com certeza Mendigo, ter a dor de cabeça e a baixíssima diversificação complica muito vc ter uma carteira de imóveis na física... aí os FII são excelentes. Mas, na zona cinzenta, sempre terá os espertos capturando margem que era pra estar no bolso do cliente num mercado mais competitivo.
ExcluirOlá Neto, bom dia
ResponderExcluirInteressante seu caso, bem elucidativo e como é interessante que os corretores/gestores tratam do nosso suado dinheiro.
Abraços,
Fala, Var.
ExcluirSempre... o que engorda o boi é o olho do dono.
Abs
Cara, eu sinto vontade de um dia sentar nessa cadeira de gestor de FII (de tijolo... os de papel, eu não sei), e ver como é. Não sei se eu aguentaria o tranco, mas me parece ser um trabalho interessante. Será que tem uma equipe maior do que 4 pessoas (achei pouco ter só 4, mesmo em um FII de papel)? Deveria ter pelo menos mais duas: um advogado e um engenheiro civil. Mesmo assim, 6 pessoas é pouco se o fundo tiver dezenas de imóveis (não que haja tantos FIIs assim por aqui... como será a equipe de um REIT? Os REITs têm centenas de imóveis, alguns acho que têm milhares... Será que as equipes são pequenas?)
ResponderExcluirGrande Mago.
ExcluirTbm acho muito interessante virar gestor de FII.