Sommelier de blogs + excelente contra ponto aos FIIs

 Fala, netos e netas desta longa estrada da vida.

Duas boas surpresas: Conheci um blog novo aparentemente muito bom, preciso me debruçar mais sobre ele, e, neste mesmo blog, encontrei um contra ponto aos FII diferente do do Luiz Barsi.

O melhor blog da finansfera é o Ser Rico ou Não. Ponto!

Esse blog presta um serviço inenarrável para nós, humildes formigas operárias da nossa ilustre comunidade. Nos divulgando e nos dando chance de conhecer outros blogs. Uns são mais do mesmo, outros são pouquíssimo lidos (como este que vos fala), mas sempre tem os que se superam, o topo da divisão 70/20/10.

Folheando o serricoounao, encontrei um blog desta ultima e especial categoria. E o blog é...

 Com certeza inspirado num dos mais antigos, atuantes e prestativos integrantes da comunidade FIRE (Aposente aos 40), estou falando da Aposentada aos 30. (Tomara que a minha filha seja a Aposentada aos 20)

Não sei se ela foi adicionada recentemente ao serricoounao, ou se foi o último post dela que me chamou atenção. O fato é que eu dei de cara com esse post de um pessoa explicando por que ela não investe em em fundos imobiliários.

Feliz surpresa não ler mais do mesmo.

Um dos meus dois leitores mais tarimbados nos jargões estaria esperando a AA30 sacar a carta Luiz Barsi Filho.

 Serendipidade!!!

Ela não usou estes argumentos.

Fiz uma crítica muita da cafajeste nos comentários do post original, mais cafajeste que jogador de futebol antes dos anos 2000, que me motivou a fazer este post com uma crítica um pouco mais extensa.

Lembrando, o que fiz questão de lembrar lá, que críticas deste blog valem menos que promessa de político em ano de eleição.

Vou seguir a ordem do post dela, para facilitar.

1) Boa escritora

De cara nota-se que ela escreve bem. Introdução contextualizando, justificativa do post com dilemas para aguçar a curiosidade do leitor. argumentos ao longo da exposição, conclusão e links para posts anteriores e e ramificações para outras discussões. #Método

2) Rendimento de FII não deve ser confundido com TSR.

- Se seu FII dá 1% a.m., no uso fruto, vc não pode usar esses 1% a.m. (concordo)

- Não se pode contar que o preço da cota irá te proteger da inflação (super concordo, essa regrinha de bolso é muito propagada para FII de tijolo: "o rendimento é o aluguel de 1 imóvel que irá se valorizar com a inflação", na prática a teoria é outra).

3) Rentabilidade histórica dos FIIs é igual a rentabilidade do IFIX

- Aqui é complicado discordar, mas eu discordo. Assim como ela, eu sou #TeamETF. E aplicava o racional da cesta passiva de fatores tamanho/valor x liquides utilizada para ações (VWRA, sua linda) tbm para os fundos imobiliários. Porém, nesses parcos anos acompanhando de longe os FIIs, suspeito que o mercado de fundos imobiliários possui muito mais imperfeições que o de ações, muito causado por um player idiota com grande volume nesse mercado: nós pessoas físicas. A alta de 2019 que o diga.

Outro ponto do IFIX é sua composição, 100% tijolo no passado, mais crédito atualmente. Sendo que existem estratégias tanto para tijolo, como crédito, como para investir em FoFs (saudosos FICs).

Não acho IFIX inútil, pelo contrário. Só não acho essa média representativa do conjunto, por isso minhas ressalvas ao utiliza-lo para concluir algo.

Mas vamos suspender a descrença por um instante para seguir.

4) Comparação IFIX vs IMAB: popó (imab) x bambam (IFIX) [1]

Este foi o ponto que me deixou pensativo... "renda fixa" é o novo tio dos imóveis... vc roda roda roda, olha pro lado o cara da RF ta ali do seu lado (se não muitas vezes a sua frente).

Lembrando claro que renda fixa não é fixa. (Fontes, Marilia)

5) "a rentabilidade contratada é garantia de rentabilidade futura, pelo menos até o dia do vencimento do título."

eu sei que ela sabe, mas gostaria de deixar claro com esse termo "garantido". Há o risco de crédito e, tbm, o sistêmico.

6) "E como vimos na tabela anterior, se os FIIs entregaram uma média de IPCA + 3,9% nos últimos 10 anos, você deveria comprar feliz os ativos de renda fixa que, neste momento, estão pagando algo em torno de IPCA + 5% ao ano."

Aqui, apesar de acima ela ter feito as contas tratando os tributos, me deu até vontade de voltar pros FIIs, pois ela cometeu um deslize e comparou IPCA+3,9% (com uma parcela, se não tudo, isento de IR) com IPCA + 5% que tem IR tanto no IPCA quanto no 5%. E, tem uma prova matemática simples que com uma inflação alta, como o IR é sobre o lucro nominal, quanto maior a inflação, o ganho real é dizimado.

Essa comparação não é trivial (até mesmo errada por ser contra intuitivo num primeiro momento) num ambiente de descontrole inflacionário.

7) Renda Fixa indexada a IPCA te protege da inflação.

Essa discussão é boa. Isso está muito errado. Nas limitações de se modelar a cesta individual de produtos de cada CPF, novamente se usa uma média do "consumidor amplo". E não há nada mais catastrófico de se usar uma média até as últimas consequências. A sua inflação (a variação dos preços do que vc consome) é bem diferente do IPCA.

Se vc é uber, o preço das manutenções é um peso enorme no seu orçamento; se vc tem um restaurante ou vende quentinha, o preço dos alimentos e do gás de cozinha, idem. Se vc mora de aluguel, um igp-m de 20% ao ano (aconteceu recentemente) te trará muito dor de cabeça.

Então, pessoal, se seu consultor te protege da inflação com historinha de IPCA... intensifique seus estudos!!! 

8) Comprar imóvel físico é melhor que ter FII

Outra discordância!!! Primeiramente, admiro qq pessoa que tenha uma habilidade e consiga monetizá-la. Comprar imóvel barato, ter uma equipe boa e num preço justo para as manutenções. saber lidar com inquilino. Isso tudo não é nada trivial!!! Óbvio que, se vc sabe, vc vai lucar (TIR) muito mais que FII. Mas vc pode quebrar a cara!!! O telhado pode vazar, os canos estourarem, os fios darem curto, inquilino parar de pagar e vc ter que despejar e reformar todo o imóvel, taxas condominiais podem explodir. E não estou falando só de cifras financeiras, mas tbm de tempo... resolver tudo isso dá trabalho. A depreciação é muito silenciosa.

Quem não tem as manhas, não entra não, sem a instrução de um profissional.

9) se for para investir, invista por meio de ETFs.

Aqui é um repeteco do item 3. Concordo na parte de ações (John Bogle, Otavio Paranhos) mas acho q é possível via "stock" picking. Posso estar errado.

E vcs, netos? Gostaram do texto original? Gostaram da minha análise?

Vão manter FII na carteira dps dos pontos da AA30?

Comentem!!!

Bora lá!!!

[1] Talvez os leitores não peguem essa referencia no futuro.