A (horrível) sensação de achar um pote de ouro (sozinho): fofs de fiis

Afortunados netos e netas,

Já tiveram a sensação de estar certo sozinho? Aquele sentimento de "por que que esse papel está tão barato?"

Pois bem  eu estou nesse ponto. Descobri ativos negociando com 20% de desconto.

Estava eu novamente navegando pelos vídeos de YouTube, quando ouvi em uma entrevista, acho que para o Fernando Ulrich, o entrevistado falando que havia mts oportunidades de fundos de tijolo, pois estavam sendo negociados a um bom desconto do valor patrimonial.

Eu não dei muita bola, pois o VP de um fii de tijolo é um laudo de avaliador de imóveis, este desconto com que o FII está sendo negociado pode estar muito bem dentro da margem de erro da avaliação (bem como outros problemas tipo se a avaliação está atualizada, se é laudo mesmo ou preço de aquisição).

Ainda sobre os fundos de tijolo,  ele usou como argumento que alguns incorporadores ou mesmo investidores do ramo imobiliário estão achando o metro quadrado comprando via FII mais barato que comprando no mercado secundário. Esse argumento achei bem interessante, mas difícil de eu comprovar (por ignorância minha), então, apesar de tentado, engavetei a minha própria pesquisa antes de começá-la.

Mais na frente, ele repete que os fundos de tijolo estão descontados e que tbm havia fofs descontados. Sabe qd bate estranho no ouvido? fofs descontados? O VP do fof deveria ser a quantidade de cotas que o fof tem multiplicado pelo valor da cota naquele dia. Por que haveria desconto? Tipo, um desconto da qualidade da gestão, um cagaço do gestor fazer merda, aí eu colocaria um desconto. Mais um desconto das taxas de administração e de performance do fof (taxas sobre taxas).

Fiquei curioso e fui dar uma olhadinha. E não é que os fofs com alocação acima de 90% do patrimônio em FIIs estão sendo negociados com 20% de desconto sobre o VP!!! (ou seria '???')

A primeira conclusão que tive: o DY de fato do fof não é a média ponderada dos DY dos FII em que ele aplica, é maior!!!

A segunda conclusão: potencial de valorização da cotação do fof quando o desconto em cima do VP diminuir.

A terceira conclusão (só pra quem gosta do indicador P/VP): está tendo desconto em cima de desconto. No figura abaixo temos o fechamento de fevereiro do XPSF11. A coluna azul central representa o VP do fof (que por sua vez é o VP calculado com a cotação dos fii que compoem o fof). À esquerda, em azul claro, é a cotação do fof no mercado, negociado com desconto de 19,4% em relação ao VP. À direita, em azul escuro, é o VP do FOF considerando o VP dos FIIs que compõem o fof. (como disse, sou cético à esse desconto). Por essa lógica, os fofs estão duplamente descontados.

Perguntei a um amigo o que ele acha dessa teoria. Ele tbm ficou cético e destacou o fato de que o desconto pode durar por muito tempo. Ele está certo, isso - que explicitei na segunda conclusão - eu enxergo mais como um bônus, e mesmo que demore, meu palpite está sendo rentabilizado a 0,9% ao mês. O carrego dos FIIs é muito generoso.

A única explicação que encontrei sobre o porquê desse desconto foi de um youtuber dizendo que isso se deve ao entrave do Max Renda com a CVM. Essa discussão pode gerar redução acelerada do preço médio de aquisição do investidor, o que geraria um maior IR quando da venda do fof. Outra desvantagem seria que, em prejuízo contábil (qd a cotação dos fiis do fofo estiverem bem abaixo do preço de aquisição), o fundo estaria proibido de distribuir os rendimentos, o que frustraria a expectativa de uma renda mensal constante.

Nenhum desses 2 pontos deveria incomodar os buy and forget.

E vc, Neto Financista, o que vc fez? Eu, meus queridos 2 leitores ávidos por uma conclusão, eu me empolguei e fui às compras. Comprei uns 18K de XPSF11 e HGFF11.

E vcs, Netos? O que acharam desse pote de ouro?

É uma mina de ouro? ou é ouro de tolo?

Vcs já estiveram certos sozinhos? Vcs têm medo de estarem certos sozinhos?

Bora lá!!!

PS: fiquei com preguiça de colocar os links dos vídeos de youtube e dos relatórios dos fundos citados. Vcs sentiram falta?