Análise freestyle: ITIT11 - O pior FII bom da bolsa

Netos e netas apaixonados por tijolo,

Tirei uns minutinhos para tentar dar uma olhada nesse FII que pode ser o início de uma tendência num futuro próximo para essa classe de ativos:

Vc não acha interessante pagar menos taxas num fundo?

Vc não acha interessante reduzir os vieses humanos na alocação dos recursos na carteira?

O ITIT11 tem a proposta de perseguir um índice, desta forma, adotando a filosofia passiva de gestão, tendo, inclusive, a classificação ANBIMA como "Gestão Passiva".

Pelos meus posts mais recentes, vcs podem perceber que estou tendendo bem para a filosofia de gestão passiva, a proposta deste fundo vem cair como uma luva nas minha preferências atuais.

Vamos olhar um pouco mais de perto este FII.

Por ser gestão passiva, esperasse taxas mais baixas, o que é relativamente verdadeiro. Taxa de administração de 0,30% aa, sobre patrimônio contábil. (uso aqui "relativamente", pois pode até ser baixa quando comparados com outros FIIs, mas qd comparados a ETFs passivos gringos, tem ETFs com um décimo dessa taxa)

Lendo sobre a política de investimento, descobrimos que ele pode não ser tão passivo assim. Logo na página do fundo é dito que o objetivo do fundo é "aplicar no mínimo, 60% (sessenta por cento) do patrimônio em Cotas de FII, preferencialmente, mas não de forma exclusiva, pertencentes à carteira teórica do índice de referência Índice Teva de Fundos Imobiliários de Tijolo."

Isso pra mim foi um balde de água fria, achei 60% muito pouco. Tá... Ok... E na prática? Vamos comparar a carteira atual com a do índice TEVA.

Mas antes, o que é o índice TEVA?

O Índice TEVA FII de Tijolo é um índice que começou em 100 e então é atualizado diariamente as variações de mercado de um portfólio teórico que seleciona FII que tenham pelo menos 70% do seu patrimônio líquido em "tijolo" - bens e imóveis. Tbm são aplicados critérios de liquidez.

Cabe destacar que o ITIT11 tbm aplica outros critérios o deixando mais restritivo, não investindo em FII:

• Com 50% ou + da carteira investida em outros FIIs ou FIP;
• Monoativos;
• De prazo determinado; ou
• Sem reportes regulatórios periódicos nos últimos 24 (vinte e quatro) meses.

Abaixo podemos ver a Carteira de TEVA de 2 de maio de 2022, comparada com a carteira de fechamento de maio do ITIT11.

Os valores do ITIT11 estão levemente diferente do relatório, pois ajustei pra base 100%

Pode-se reparar que tais fundos fazem parte do Índice TEVA, mas não do ITIT11:

ALZR11

RBRL11

GALG11

XPPR11

AIEC11

BTRA11

BLMG11

ARCT11

Por sua vez, os FIIs abaixo fazem parte do ITIT11 mas não do TEVA:

HSLG11

GTWR11

ABCP11

XPIN11

Além dessa diferença de composição, achei as porcentagens tbm relativamente diferentes.

ITIT11 em ordem decrescente

Índice TEVA Tijolo em ordem decrescente

Temos que lembrar que o índice TEVA é de 2 de maio e a carteira do ITIT11 é de 31 de maio, mas claramente não se trata apenas de valorização/desvalorização da cota de um dia para o outro, é dedo do gestor.

Analisando a composição da carteira do ITIT11, tive uma surpresa positiva: 100% dos ativos do ITIT11 está alocado em FIIs, hj sem espaço pra invenções do gestor, comprovado pela contabilidade do fundo, (maio 2022).

Isso, aliado ao fato de atualmente estar sendo negociado abaixo do VP, me enche os olhos, pois estou comprando um carteira de FII com 8% de desconto em cima de do valor de mercado das cotas do FII que o compõem. (Fechamento de abril o P/VP estava em 0,88).

Por sua vez, isso é uma faca de 2 gumes, indica que, aqueles que compraram a cota com P/VP próxima de 1 (ou mesmo acima de 1 😱) tiveram uma queda dobrada de suas cotas do ITIT (a queda das cotas dos ativos dentro do ITIT acrescida da queda do ITIT frente ao próprio patrimônio). Quando eu vi isso pela primeira vez, o P/VP estava 0,85 ou 0,87. E estava realmente pensando em me desfazer da minha posição nos outros FII para entrar no ITIT11... Mas procrastinei, e a promoção passou. 😭

Mas, como me interessa comprá-lo qd o P/VP for baixo, dei uma olhada na pedra para ver quão líquido é esse papel, e me surpreendi negativamente. É público que meu patrimônio é de uns 300K em FII. E que estava cogitando a ideia de zerar minha posição em FII isolados e migrar para FOFs de FII. meu chute inicial de portfolio em FII seria 40% ITIT11 40% KISU11 e 20% em (HGFF11, KFOF11 e XPSF11). 40% de 300K em ITIT11 daria uma compra de 120k. Agora olhem a pedra:

É meu senhores, um compra a mercado de 120K nesses FII praticamente limpa a pedra!!! O preço saltaria para mais de 73,00!!! Este fundo é terrivelmente ilíquido. (E, numa saída de emergência, a pessoa vai se machucar feio, vai fazer o papel desabar).

Outro ponto pitoresco, estudando o histórico do fundo, ele ficou 2 meses sem pagar rendimentos.

A justificativa foi que eles tiveram prejuízo na hora reponderar a carteira pra seguir o índice TEVA e tiveram prejuízo nas posições. Esse é um risco inerente aos fofs de FII ativos e passivos. Mas pra mim ainda não ficou claro se foi algo contábil, tipo aquela discussão de que não se pode distribuir rendimento com prejuízo contábil (MXRF11 vs CVM) ou se o prejuízo da compra e venda dos FII devorou os rendimentos pagos (pois ele tem mais de 30 fundos pagando rendimento todos os meses, caixa eles receberam...).

Se for contábil, mesmo mal, pois a grana ta lá, eles "apenas" não podiam pagar. Agora se houver prejuízo e destruição de valor/caixa pro fundo, aí é sentar e chorar...

Por fim, apesar de gostar muito do conceito, com o desconto atual de 8% e um yield de 0,75%, confesso que perdi um pouco do tesão nele, ainda mais correndo o risco de ficar mês sem receber por prejuízo de operação.

Meu quadro resumo ficou:

E vcs, Netos? Gostaram do FII?

Gostaram da análise?

Bora lá!!!